بازدیدها: ۲
خرید املاک موروثی، به‌ویژه در کشورهایی مانند ایران، که مسائل حقوقی و اسناد مالکیت به‌طور خاص و پیچیده‌ای تنظیم شده است، ممکن است با چالش‌های زیادی روبه‌رو شود. بنابراین، برای اینکه از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید و از صحت معامله اطمینان حاصل نمایید، باید مراحل قانونی خاصی را دنبال کنید. در این مقاله، به‌طور جامع و گام به گام به نکات ضروری هنگام خرید املاک موروثی و همچنین نحوه انجام استعلامات سه‌گانه ملکی پرداخته می‌شود.
۱. لزوم ارائه اصل سند مالکیت
اولین نکته‌ای که در هنگام خرید املاک موروثی باید به آن توجه داشته باشید، ارائه اصل سند مالکیت ملک است. اگر ملک از یک یا چند نفر به شما منتقل می‌شود، سند مالکیت باید معتبر و بدون نقص باشد. در صورتی که سند مالکیت به نام متوفی باشد، وراث باید برای انتقال ملک به نام خود اقدام کنند.
نکات مهم در این زمینه:
بررسی صحت سند: اطمینان حاصل کنید که سند واقعی و معتبر است و به نام مالک اصلی ثبت شده است.
مراجعه به سامانه‌های ثبت اسناد: برای تأیید وضعیت سند، می‌توانید از سامانه‌های ثبت اسناد و املاک استفاده کنید. در سامانه my.ssaa.ir می‌توانید استعلامات لازم را انجام دهید.
۲. لزوم ارائه اصل گواهی حصر وراثت
در خرید املاک موروثی، برای انتقال ملک از متوفی به وراث، داشتن گواهی حصر وراثت ضروری است. این گواهی از دادگاه صادر می‌شود و مشخص می‌کند که چه کسانی وارث قانونی ملک هستند.
چرا گواهی حصر وراثت ضروری است؟
مشخص کردن وراث قانونی: بدون گواهی حصر وراثت، نمی‌توان وراث حقیقی را شناسایی کرد و این می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی در آینده شود.
ثبت در سامانه‌های قضائی: گواهی حصر وراثت معمولاً در سامانه قوه قضائیه قابل استعلام است.
۳. حضور تمامی وراث هنگام انجام معامله
برای انجام هر گونه معامله در خصوص املاک موروثی، حضور تمامی وراث ضروری است. این نکته به این دلیل اهمیت دارد که تمامی وراث باید رضایت خود را برای فروش یا انتقال ملک اعلام کنند.
چرا حضور تمامی وراث مهم است؟
موافقت همه وراث: اگر یکی از وراث موافق فروش ملک نباشد، معامله قانونی نخواهد بود.
تأسیس شرایط قانونی برای انتقال ملک: تمام وراث باید برای انتقال مالکیت ملک به نام خریدار موافقت کنند.
۴. عدم حضور اشخاص محجور در بین وراث
در صورتی که یکی از وراث محجور (افرادی که به دلایلی همچون عدم سلامت عقل یا سن کم قادر به انجام معاملات قانونی نیستند) باشد، برای انجام معامله باید اقدامات قانونی ویژه‌ای صورت گیرد. محجورین نمی‌توانند به‌طور مستقل در امور مالی خود تصمیم بگیرند.
چه اقدامی باید انجام شود؟
مراجعه به دادگاه: باید از دادگاه درخواست نصب قیم برای فرد محجور نمایید.
قیم قانونی: قیم منصوب از دادگاه می‌تواند برای محجور تصمیمات مالی اتخاذ کند، از جمله امضای قراردادهای مربوط به املاک موروثی.
۵. ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور و صغیر
اگر یکی از وراث صغیر (کودک) یا محجور (افرادی که صلاحیت قانونی ندارند) باشد، باید یک قیم از طرف دادگاه تعیین شود تا اموال او را مدیریت کند.
مراحل نصب قیم:
- درخواست از دادگاه: برای نصب قیم باید به دادگاه درخواست دهید.
- دریافت حکم قیمومیت: پس از تأسیس قیم، او می‌تواند در معاملات مربوط به ملک موروثی به‌جای شخص محجور تصمیم‌گیری کند.
۶. ضرورت بررسی وجود یا عدم وجود وصیت‌نامه از متوفی
قبل از انجام هرگونه معامله، باید بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای برای ملک خود به جا گذاشته است یا خیر. اگر وصیت‌نامه وجود داشته باشد، باید مطابق با آن عمل کنید.
چگونه بررسی کنیم؟
مراجعه به دادگاه: وصیت‌نامه‌های قانونی در دادگاه ثبت می‌شوند و شما می‌توانید برای استعلام آن‌ها اقدام کنید.
استعلام آنلاین: برخی از وصیت‌نامه‌ها در سامانه‌های قضائی قابل استعلام هستند.
۷. درج شماره و مشخصات مدارک ابرازی در متن تنظیمی مبایعه‌نامه
در مبایعه‌نامه‌ای که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود، باید تمامی مدارک ابرازی، شامل سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، وصیت‌نامه (در صورت وجود)، و گواهی نصب قیم برای اشخاص محجور، ذکر شود.
چرا این امر مهم است؟
شفافیت اطلاعات: درج دقیق اطلاعات در مبایعه‌نامه باعث جلوگیری از مشکلات حقوقی در آینده می‌شود.
حمایت قانونی: این کار به‌عنوان یک سند قانونی در دادگاه‌ها قابل استناد خواهد بود.
۸. اخذ استعلامات سه‌گانه ملکی
برای اطمینان از صحت معاملات و جلوگیری از مشکلات حقوقی، انجام استعلامات سه‌گانه ملکی الزامی است. این استعلامات شامل:
- استعلام از بانک (برای بررسی رهن یا بدهی)
- استعلام از راهور (برای بررسی وضعیت خودرو یا ملک از نظر قانونی)
- استعلام از ثبت اسناد (برای بررسی وضعیت سند مالکیت)
گام‌های انجام استعلامات سه‌گانه ملکی:
- استعلام از بانک:
برای بررسی اینکه آیا ملک در رهن یا وثیقه بانکی است، می‌توانید از سامانه‌های بانک مرکزی استفاده کنید.
- استعلام از راهور:
برای بررسی وضعیت خودروهای مرتبط با ملک یا مسائل ترافیکی، از سامانه راهور ۱۲۰ استفاده کنید.
- استعلام از ثبت اسناد:
برای بررسی صحت سند و وضعیت رهن یا توقیف ملک، می‌توانید به سامانه ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید.
نتیجه‌گیری
خرید املاک موروثی ممکن است پیچیده باشد، اما با رعایت نکات قانونی و انجام مراحل مختلف، می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنید. بررسی سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، بررسی وصیت‌نامه و انجام استعلامات سه‌گانه ملکی از جمله گام‌های اساسی هستند که باید هنگام خرید ملک‌های موروثی انجام دهید. با دنبال کردن این مراحل، از هرگونه مشکل حقوقی و مالی در معاملات املاک موروثی پیشگیری خواهید کرد.برای دانستن مطالب بیشتر در حوزه خرید مسکن و استعلامات قبل از آن به سایت خونتون مراجعه کنید یا از مشاوران ما کمک بگیرید
